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Différentes méthodes pour estimer la valeur de son terrain

5 septembre 2021 0
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Aujourd’hui, il est possible d’estimer la valeur de son terrain grâce à des méthodes simples et efficaces. Le terrain étant un bien immobilier non bâti, l’estimation de sa valeur vénale est basée sur sa position géographique et sur l’utilisation qui en découlera. Il est donc clair que les méthodes utilisées pour jauger la valeur d’un terrain ne sont pas les mêmes que celles déployées pour les biens bâtis. Seuls ou guidés par un expert immobilier, voici les techniques qui vous aideront à attribuer le « juste prix » à votre terrain.

La technique de comparaison

Seules les opérations effectuées dans le même territoire sont concernées par cette méthode. Son principe est simple. Il est basé sur l’utilisation des coefficients  d’opérations et de programmes comparables. Pour bien estimer la valeur de son terrain grâce à cette méthode, il est important de ne manquer aucune des trois étapes recommandées.  La première phase consiste à identifier les terrains identiques ou presque identiques au sien, récemment commercialisés. Sélectionner les terrains ayant un maximum de critères en commun est la seconde étape à suivre pour pratiquer la technique de comparaison. Enfin, une analyse des prix définitifs de vente doit être faite.

Cette méthode est très souvent employée simplement pour avoir une idée de la valeur du terrain, avant toute opération de prospection. Souvent jugée difficile, elle peut se faire avec l’aide d’un courtier en promotion pour faciliter la démarche.

La technique du bilan aménageur pour estimer la valeur de son terrain

Le bilan aménageur est une méthode couramment utilisée pour estimer la valeur de son terrain. Les collectivités se servent d’elle lors des opérations d’aménagements pour établir ou rétablir l’équilibre financier. Il existe des informations capitales à savoir avant de vous lancer dans la mise en application de cette méthode notamment :

  • Elle prend en compte les aides financières octroyées au projet ;
  • Elle peut varier selon les prix du marché et du programme défini ;
  • Les tarifs de lotissement sont évalués via une analyse des références récentes relatives aux opérations similaires ;
  • La participation aux coûts des équipements publics, travaux de terrassement, dépollution, réalisation des voiries et réseaux divers fait partie des points obligatoires à respecter ;
  • Les frais financiers sont déterminés à l’aide d’une estimation prévisionnelle des acquisitions foncières.

Estimer la valeur de son terrain par la technique du bilan aménageur devient une partie de jeu lorsque tous ces paramètres sont pris en compte.

La technique du compte à rebours pour estimer la valeur de son terrain

Il s’agit d’une méthode de calcul couramment réalisée par les promoteurs immobiliers. Ces derniers font recours à elle lorsqu’ils souhaitent évaluer la plus-value liée à l’achat d’un terrain. Bref, elle sert à déterminer le possible profit d’un promoteur immobilier sur une parcelle. Elle consiste à simuler un projet de construction sur le terrain et d’en faire ressortir les dépenses et les recettes. Les recettes sont déterminées à partir de la commercialisation des futurs appartements. Les dépenses par contre, sont difficiles à matérialiser. Elles peuvent comprendre les taxes, les couts de construction, les frais et honoraires, etc.

En utilisant cette méthode pour estimer la valeur de son terrain, on peut aisément établir la marge liée à l’obtention du bien. Il s’agit d’une étude délicate puisque les résultats dépendent des hypothèses initialement retenues. Pour parfaire cette étude, il est important de se faire accompagner par un économiste de la construction ou un architecte.

Estimer la valeur de son terrain grâce à la méthode par le revenu

Cette technique représente la version en petit modèle du cash-flow. Elle est facile à utiliser et efficace.  C’est d’ailleurs pourquoi elle est très prisée dans le secteur de l’immobilier. Elle utilise comme base soit le revenu potentiel ou théorique, soit le revenu existant pour le capitaliser à l’aide du taux financier présent sur le marché de l’investissement. Elle est essentiellement basée sur la productivité avenir d’un actif immobilier.

 Le coût de remplacement pour estimer la valeur de son terrain

Parmi les méthodes employées pour estimer la valeur de son terrain, celle-ci est la moins utilisée en matière de valeur de marché. Par contre, les professionnels de l’immobilier l’utilisent couramment pour déterminer la valeur d’assurance, d’utilité ou d’exploitation d’un terrain. Elle est fondée sur la reconstitution du prix de revient du terrain, afin d’en déduire une dévaluation. Cette dernière est généralement appelée vétusté.

Conclusion

Que vous soyez un promoteur immobilier ou un simple vendeur, il est important de toujours estimer la valeur de son terrain avant d’engager toute opération de prospection auprès des acheteurs. Vous pouvez utiliser l’une ou l’autre des méthodes décrites plus haut, mais l’idéal est de vous faire accompagner par un professionnel du métier ; puisque chacune d’elle nécessite des connaissances qu’il n’est pas toujours évident de maîtriser.


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