Chargement du contenu

2021 février

Iterative approaches to corporate strategy
     
acte-notarie.jpg

27 février 2021 0

Dans le domaine de l’immobilier, le rôle du notaire est primordial. En réalité, toute transaction immobilière se définit par le passage chez un notaire. Ce dernier prend en charge la rédaction de l’acte de vente dont le but est de finaliser l’opération. L’acte notarié est aussi connu sous le nom de « acte authentique ». Officialisant l’entente entre deux parties, il s’adjuge de nombreux avantages, mais vous devez donner pas mal de choses en contrepartie. Voici plus en détail ce que vous devez savoir sur l’acte notarié.

Que signifie acte notarié ?

L’acte notarié fait office d’acte authentique signé entre deux parties. C’est une sorte de preuve existante entre deux personnes. Il s’agit d’un document certifié par le notaire pour prouver qu’une transaction immobilière a été effectuée. Ainsi, l’acte authentique se pose ainsi comme étant un document juridique qui sécurise un accord signé entre plusieurs parties. Eu égard son expertise, le notaire assure l’identité des principaux intervenants et toute autre information qui figure au sein du document.

Vous l’aurez compris, l’acte authentique est connu pour son caractère incontestable et officiel. Parce qu’il est authentifié par un notaire, on parlera donc de l’acte notarié. Elles disposent de plusieurs applications à savoir la promesse de vente, la donation, le contrat de mariage ou encore les testaments. L’acte notarié dans un document important dans la succession, indiquant ce qui revient à chacun des héritiers.

Les principaux avantages de l’acte notarié

Comme cela a été dit plus haut, l’acte authentique revêt de nombreux atouts. Ce document offre une véritable protection pendant une opération immobilière, tant du côté du vendeur que du côté de l’acquéreur. De par son caractère irréfutable, il a une valeur probante et exécutoire. Ceci veut dire que les informations qu’il dispose ne seront en aucun cas remises en cause. En cas de litige, il est même possible de les présenter face à un juge. La validation de l’acte par un notaire offre la même valeur qu’une décision judiciaire.

L’acte notarié représente aussi une protection juridique que ce soit pour l’un ou l’autre des parties. Au sein d’un acte authentique, vous verrez la date de la transaction ainsi que les conditions précises. Le document original est conservé pour trancher en cas de contestation future. L’acte notarié a également l’avantage d’informer les parties, car il récapitule tous les détails d’une opération donnée.

Le rôle du notaire lors de la signature d’un acte notarié

acte authentique notaire

La réalisation d’un acte notarié est essentielle dans certains cas de figure. Ceci est valable lors d’une vente immobilière, contrat de mariage ou une donation. Parce qu’il s’agit d’un officier ministériel, le notaire est la seule personne habilitée à établir les actes authentiques. Son rôle est de s’assurer de la véracité de chaque élément se trouvant dans le document, ce qui certifie leur exactitude et assure que les deux parties l’on validé puisque les signatures ont lieu en sa présence. Le notaire archive pendant 75 ans l’original de chaque acte authentique. Un qui acte qui est authentifié pour une succession aide à définir les principaux héritiers quote-part respective. Enfin, l’acte notarié a un prix fixé par le notaire en fonction des missions qu’il réalise pour ses clients.

Le prix d’un acte notarié immobilier

Quelle que soit l’ampleur d’un acte notarié, le prix se définit en fonction d’un tarif légal. Soit par un tarif laissé à la discrétion de chaque cabinet. Le notaire doit appliquer le tarif légal quand le recours à l’acte authentique s’avère obligatoire aux yeux de la loi. A titre d’exemple, un acte de notoriété dans une succession dispose d’un prix fixe de 69,23 euros TTC. Un particulier également recourir à un acte notarié bien que cela ne soit pas obligatoire, surtout en ce qui concerne une promesse de vente.

Dans ce cas, seulement le notaire pourra décider du montant réclamé pour chacun des actes. En termes d’acte notarié, le prix est librement défini si celui-ci ne relève pas d’une obligatoire juridique. Pour ce qui est de la vente immobilière, l’acte notarié a un prix qui correspond au pourcentage du bien vendu. Les honoraires d’un notaire rédigeant un acte de vente s’élèvent entre 1 et 2% du prix du bien immobilier.

Et que dire de l’acte notarié pour une succession ?

L’acte notarié dans le cadre d’une succession indique les personnes qui devront hériter du défunt et de la somme de leur quote-part. On parle alors de dévolution successorale, qui aide à définir l’ordre de l’héritage. Cette procédure suit les règles légales, lesquelles sont modifiées selon les dernières volontés du défunt.

Dans une succession, l’acte notarié par définition  représente un acte de notoriété qui établit la liste des héritiers. L’ordre d’héritage est affecté à la fois par les dispositions légales et le testament du défunt le cas échéant. Si la succession comporte des biens immobiliers, un acte notarié est impératif.


marge-d-un-promoteur-immobilier.jpg

27 février 2021 0

Quand on crée une entreprise, c’est aussi dans le but de générer des bénéfices. Ceci est aussi valable dans le domaine de l’immobilier. Au cours de l’étude de son projet, le promoteur devra déterminer une marge qu’il devra atteindre pour chaque opération. Un bilan financier prévisionnel est effectué pour ce faire. Cela permettra de juger de la viabilité du projet immobilier. Il s’agit d’une étape indispensable, surtout lorsque vous souhaitez monter un projet utile pour le financement de votre projet. Cependant, vous devez garder à l’esprit que le calcul de la marge d’un promoteur immobilier repose sur de nombreux aspects.

C’est quoi la marge d’un promoteur immobilier ?

Comme toute entreprise en ligne, le promoteur se doit d’assurer sa marge. Ce dernier doit assurer la pérennité de son activité en dégageant une marge sur les opérations qu’il effectue. A noter que le taux de marge varie très souvent entre 5 et 8% de chiffre d’affaires de l’opération. Ce taux peut changer en fonction des produits immobiliers, la politique interne de l’entreprise immobilière ou encore de la situation géographique du bien.

La marge d’un promoteur immobilier représente la rémunération du risque et de l’investissement et entre également en ligne de compte dans le bilan du promoteur. Elle est son principal amortisseur en cas de difficultés techniques ou commerciales.

C’est quoi le taux de rentabilité de définir la marge d’un promoteur immobilier ?

Si vous voulez pencher sur le taux de marge dans la promotion immobilière, la rentabilité d’un programme immobilier est analysée dès l’étude de faisabilité. Lors de l’élaboration du bilan prévisionnel, le promoteur immobilier détermine le seuil de rentabilité acceptable.

Cette évaluation est utile pour calculer le chiffre d’affaires qui permettra de trouver son objectif de marge nette minimal. La marge d’un promoteur immobilier représente donc ce qu’il reste déduction faite de l’ensemble des charges. Cela repose sur un principe assez simple. Quand le seuil de rentabilité d’une opération est désuet, la marge d’un promoteur immobilier croit. Au cas contra, il enregistrera un déficit.

La marge prévisionnelle dans la promotion immobilière

Quand un promoteur s’engage dans un projet immobilier, il devra se battre de façon à mieux maîtriser son taux de marge. Pour le déterminer, il est important de prendre le chiffre d’affaires, c’est-à-dire les ventes, comme base avant de déduire le coût de revient. La bonne estimation du taux de marge d’un promoteur immobilier est donc capitale. Généralement, le taux de marge d’un promoteur immobilier oscille entre 8 et 10 % du chiffre d’affaires relatif à l’opération immobilière.

C’est quoi le coût de revient ?

Il est encore connu sous le nom de coûts opérationnels. C’est une notion importante dans le calcul de la marge d’un promoteur immobilier. Elle inclut les coûts fixes et les coûts variables du projet immobilier. Il est donc essentiel pour le promoteur de bien procéder à la détermination des frais relatifs à la construction, au pilotage ainsi qu’à la commercialisation du projet. La nature des principaux coûts de revient peuvent être décliné de la façon suivante.

Il s’agit de l’acquisition du bien foncier et des frais de notaire correspondant, des impôts et taxes foncières, de l’étude technique, des honoraires des différents prestataires, de travaux de construction, mais aussi des assurances utiles tout au long du projet immobilier. Avant de faire sa proposition d’achat, le promoteur sollicite la technique du compte à rebours ; laquelle l’aide à voir plus clair sur le montant maximum qu’il est susceptible d’investir dans l’achat du terrain s’il aimerait bénéficier d’une meilleure rentabilité.

Comment obtenir la marge nette du promoteur immobilier ?

calcul de la marge d'un promoteur immobilier

Les éléments précédemment énoncés permettent d’une idée du taux de marge d’un promoteur immobilier. Cependant, vous devez encore y déduire les impôts et les prélèvements sociaux. C’est en faisant cela que vous pouvez connaître la marge nette d’un promoteur immobilier. Il s’agit de ce qui sera perçu au terme du projet. Parmi les impôts et les prélèvements sociaux, il y a la taxe immobilière.

Si un terrain ou un immeuble est vendu par un professionnel de l’immobilier, il paiera une TVA de 20% appliqué au prix du bien. A préciser que les logements de moins de 5 ans, les lots en futur états d’achèvement, les biens qui bénéficient d’une forte rénovation au point d’être qualifiés comme neuf… sont entre autres les biens concernés. Vous devez savoir que la taxe peut aussi être appliquée dépendamment du type de sociétés. Il s’agit par exemple de la société civile de construction neuve,  la société d’attribution, etc.


declaration-d-intention-d-aliener.jpg

27 février 2021 0

Vous êtes un propriétaire disposant d’un bien immobilier à vendre ? Sachez que vous avez plusieurs formalités à remplir impérativement. Parmi elles, la déclaration d’intention d’aliéner ou DIA. Mais pour remplir obligatoirement cette formalité, votre terrain doit être situé dans une zone où il existe un droit de préemption urbain.  Pour en savoir plus sur la déclaration d’intention d’aliéner (DIA), lisez cet article jusqu’à la fin.

Qu’est-ce que la déclaration d’intention d’aliéner ?

Une déclaration d’intention d’aliéner ou DiA représente un acte juridique dont se sert le propriétaire pour notifier à celui qui bénéficie du droit de préemption son intention de vendre son bien immobilier ou les conditions de vente. Il s’agit particulièrement du prix. Les bénéficiaires du droit de préemption ont généralement les communes et collectivités publiques.

Pourquoi la déclaration d’intention d’aliéner ?

Les communes ou encore les collectivités ont le droit de définir les conditions dans lesquels est appliqué un droit de préemption. Dans ce sens, on peut dire que la commune en premier peut choisir d’acheter le bien que vous avez mis en vente. L’achat de votre bien immobilier peut l’aider à mettre un projet longtemps ficelé. Lorsqu’on adresse une déclaration d’intention d’aliéner à une collectivité locale, on l’informe par la même occasion que le bien est mis en vente. Au cas où la commune veut mettre en avant son droit de préemption, elle peut court-circuiter l’acheteur ayant signé le compromis de vente avec le vendeur en se plaçant avant lui. C’est la raison pour laquelle il importe d’informer la commune lorsque vous souhaitez vendre un bien localisé dans le périmètre concerné.

Qui s’occupe d’une déclaration d’intention d’aliéner ?

Si vous êtes le propriétaire du bien à vendre, c’est vous qui allez devoir vous occuper de la déclaration d’intention d’aliéner. Dans les faits, le notaire s’en occupe le plus souvent. Lorsque le vendeur a trouvé un acheteur avec qui il a signé un compromis de vente, le notaire se charge de notifier à la commune ou aux collectivités locales que le bien est en cours de vente. Un formulaire Cerfa sera transmis à la commune pour ce faire. Il devra aussi fournir les pièces utiles en quatre exemplaires pour lettre recommandée avec accusé de réception à la mairie du lieu où est situé le bien. Il ‘agit d’une démarche pouvant aussi être effectuée par voie locale.

Est-il obligatoire d’adresser une DIA en cas de vente ?

Vendre un bien immobilier en violant le droit de préemption peut se révéler nul. Si le bien est situé dans une zone où s’applique le droit de préemption urbain, vous devez présenter une déclaration d’intention d’aliéner. Ce que vous devez savoir, c’est qu’en vous rendant à la mairie, vous pourrez savoir si le bien en vente se trouve ou pas dans un périmètre soumis au droit de préemption.  En effet, si le bien n’est soumis au droit de préemption, le notaire n’est pas obligé d’adresse une déclaration d’intention d’aliéner, ce qui fera gagner en temps.

Comment remplir une déclaration d’intention d’aliéner ?

C’est dans un formulaire Cerfa que le propriétaire du bien devra formuler sa DIA. A cela, il devra adjoindre des pièces justificatives mentionnées dans la notice d’accompagnement. La déclaration d’intention d’aliéner est remise à la mairie du lieu de situation du bien immobilier. On peut aussi le remettre au président du conseil général pour les espaces naturels sensibles. Le document est remis en 4 exemples si l’envoie se fait par lettre recommandée avec un avis de réception. Vous pouvez aussi le remettre en un seul et unique exemplaire si vous choisissez d’acheminer par voie électronique.

Le notaire du propriétaire est chargé de la rédaction de cette déclaration d’intention d’aliéner. Il s’assure donc de la présence des mentions imposées dans les textes et les décisions de justices.

Généralement, la déclaration représente une vraie offre de vente notamment, lorsqu’il s’agit d’une vente de gré à gré avec précision du prix et des modalités de paiement du prix. Cependant, cette déclaration peut être une simple mesure d’information si l’aliénation s’effectue avec contrepartie en nature ou prend la forme d’un échange, d’un apport en société ou d’une cession de tantièmes contre remise des locaux cela a été prévu dans la Loi Alur.

Dans quel délai doit-on répondre à une déclaration d’intention d’Aliéner ?

La collectivité publique dispose de deux mois, à compter de la date de réception de la DIA pour faire si elle veut ou pas acquérir le bien. Suite à une demande de communication de documents complémentaires ou de visite du bien. Le délai de réponse est prorogé. La réponse du titulaire du droit de préemption est notifiée à la personne visée par la déclaration. L’absence de réponse dans le délai imparti équivaut à une renonciation à préempter.


vendre-maison-degradee.jpg

24 février 2021 0

On dit d’une maison qu’elle est « dégradée » lorsque son état influe sur la santé des occupants. Dans de telles circonstances, il est possible que la préfecture ordonne une évacuation. Cette décision peut être lourde de conséquence pour le propriétaire. Il n’est plus possible que ce dernier y habite ou qu’il la loue. Dans ce cas de figure, il aura recours à une éventuelle vente. Comment vendre une maison dégradée ? Est-ce déjà possible ? On vous en dit plus dans cet article.

Le caractère de décente d’une maison dégradée

La loi du juillet est claire en ce qui concerne l’intégrité et la sécurité des occupants d’un bien immobilier. On y précise que tout logement que l’on vend ou que l’on met simplement en location ne doit comporter aucun risque pour l’intégrité physique des personnes qui y vivent. Cette notion a été reprise dans la loi de solidarité et de renouvellement urbain du 13 décembre 2000. Depuis lors, la décence est devenue une notion à caractère impératif aussi lors de la remise des clés que sur toute la durée du bail.

La santé et la protection des habitants représentent des préoccupations majeures. Si les normes en matière d’électricité et de chauffage ne sont pas prises en compte, les occupants ne seront pas à l’abri d’éventuels désagréments. Le confort minimal doit aussi être assuré sinon le logement ne sera pas adapté à une habitation. Lorsqu’il ne correspond pas à ces critères et se trouve particulièrement dégradé, il sera classé parmi les biens insalubres. Problème de moisissures, chauffage défectueux, électricité non conforme figure parmi les exemples courants.

Dans ces conditions, le propriétaire d’une maison insalubre à vendre aura du mal à trouver un acheteur. Parce qu’il s’agit d’une opération à haut risque, rares sont ceux qui voudront s’y lancer. Si les particuliers ne s’engagent pas souvent dans de telles opérations, notons que les promoteurs immobiliers s’y intéressent fortement.

Vendre une maison dégradée : est-ce ou pas une situation remédiable ?

Une maison dégradée est aussi connue sous le nom de maison insalubre. Selon les dispositions de la préfecture, il existe deux types d’insalubrité. Selon la situation à laquelle on fait face, un arrêté peut être fixé. Il peut indiquer l’insalubrité est remédiable ou irrémédiable.

La remise en état d’une maison insalubre à vendre

Quand le préfet trouve que la situation est réparable, le promoteur immobilier qui achète le bien peut conserver la construction. Il est cependant dans l’obligation de réaliser les travaux imposés pour éviter les sanctions qui s’y rapportent.

Une fois l’arrêté du préfet rendu, le propriétaire devra ainsi trouver un acheteur au plus vite ou réaliser les travaux par ses propres soins. Cela lui permettra d’éviter le paiement d’une indemnité pour chaque jour de retard. Pour avoir céder une maison insalubre, le propriétaire des lieux se doit d’agir le plus tôt possible.

Que faire en cas d’insalubrité irrémédiable ?

Lorsque le statut d’insalubrité est irrémédiable, la vente ne pourra en aucun cas concerner la construction. Pourtant, une transaction est toujours possible auprès d’un promoteur. Ce professionnel s’intéresse avant tout au terrain et pourra faire démolir la maison.

Le coût de cette démolition peut être accepté si le potentiel constructible sur cette parcelle promet des bénéfices élevés. L’expertise du géomètre permet de connaître le bornage exact et de vérifier si le terrain est prêt à accueillir le projet immobilier imaginé.

Pour pouvoir convaincre un acheteur, le vendeur devra donc être en mesure de démontrer les atouts de son terrain. Constructible, il intéressa s’il possède un emplacement avantageux, s’il est proche de toutes commodités et qu’il peut supporter un immeuble de plusieurs niveaux.

Quel prix pour vendre une maison dégradée ?

Au cours de ce type de transaction immobilière, la valeur vénale de la maison dégradée n’est pas prise en compte. Seul le terrain est considérer pour déterminer le prix qui sera proposé à un promoteur immobilier. Il peut s’agir d’un prix fixe afin de finaliser l’opération au plus vite et ne pas avoir à prendre les travaux en charge. Si vous voulez vendre à un meilleur prix, le propriétaire peut se baser sur le potentiel constructible. Dans un tel cas de figure, le règlement n’intervient que trois mois après l’obtention du permis de construire. Cette opération ne sera donc pas forcément possible quand l’insalubrité est remédiable, parce qu’il y a un délai maximal pour réaliser les travaux. Le vendeur pourra donc être tenu de réclamer un prix fixe pour ne pas avoir à subir les sanctions prévues.

 


documents-pour-vendre-une-maison.png

24 février 2021 0

Quels documents pour vendre une maison ? Si vous vous posez cette question, c’est que vous êtes sur le point de mettre en vendre votre bien immobilier. Les opérations immobilières sont très complexes et il peut être difficile pour un particulier de se savoir où mettre la tête. En ce qui concerne les documents pour vendre une maison, ne vous faites aucun souci. Megastructures-promotion vous donne toutes les pistes afin que vous ne soyez un ignorant sur la question.

Documents pour vendre une maison construite par le vendeur

Dans le domaine de la construction, les maisons peuvent bénéficier de différentes appellations. Il existe les maisons dites « de première main ». Dans ce cas, le vendeur est à l’origine de la construction. Les documents fournis ici diffèrent de ceux fournis dans le cadre de la vente dans l’ancien.

Dans le cas d’une maison qui n’a pas été achetée neuve, le vendeur peut croire qu’il ne dispose pas de titre de propriété. Or, la maison a été construite sur un terrain, ce qui veut dire qu’il faudra présenter au notaire l’acte d’achat du terrain. Ensuite, les acheteurs peuvent déposer un dossier à la mairie sont également indispensables. Par ailleurs, il est important de fournir des déclarations d’achèvement, les certificats de conformités, en d’autres termes les documents relatifs à la construction.

Quels documents pour la vente d’une maison ancienne ?

Si vous vous posez la question de savoir quels documents pour vendre une maison ancienne, il vaut mieux vous rappeler que ceux-ci diffèrent selon qu’il s’agisse d’une maison neuve ou ancienne. Dans ce dernier cas, il est important de présenter un acte d’achat auprès du notaire. Cet acte a été certainement signé au moment de l’achat de votre maison.

Il vous faudra aussi fournir le dossier incluant les diagnostics techniques et obligatoires attachés à la maison. Il s’agit en effet de la meure de la surface relatif à la loi Carrez, le diagnostic de performance énergétique, le diagnostic amiante au cas où le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997…

A noter que le diagnostic plomb fait aussi partie des impératifs au même rang que le diagnostic termites si la maison se situe dans la une zone à risque. Le propriétaire devra aussi présenter le certificat de risques naturels. On rappelle aussi l’indispensabilité des diagnostics gaz au où on est face à une installation qui date de plus de 15 ans. Il en est de même pour le diagnostic électrique et le diagnostic pour l’assainissement non collectif pour les maisons non raccordées au tout à l’égout.

Qu’en est-il de la taxe foncière ?

taxe foncière les ducoments à fournir pour vendre une maison

Plusieurs personnes pensent que la taxe foncière figure parmi les documents pour vendre une maison lors du compromis de vente. Détrompez-vous ! La taxe foncière ne l’est pas à ce moment, mais vous devez le fournir au cours de la signature de l’acte authentique.

En effet, lors de la signature de l’acte finale, l’acquéreur procédera au remboursement au prorata le moment occupé dans le bien pour l’année en cour. Par exemple, si vous signez votre acte au 1er mars, vous devez, en tant que vendeur, payer au fisc la taxe foncière de l’année, parce que c’est vous qui y habitiez au premier janvier.

Quoi qu’il en soit, la taxe foncière est un document à présenter lors de la vente d’une maison. Vous n’avez donc pas besoin d’attendre l’acte authentique pour la présenter au notaire.

Faut-il attendre l’avant-contrat pour constituer votre dossier ?

Lorsque vous engagez la vente d’une maison, il est important de réfléchir bien en avance à propos des démarches. En effet, si l’expertise immobilière est impérative pour connaître la valeur d’une maison, il est aussi important d’obtenir l’expertise immobilière du notaire. Il est donc judicieux de consulter son notaire au moment de prévoir la vente de la maison.

Ceci permettre de recueillir la liste des documents pour vendre une maison au moment de la signature de l’avant-contrat. A cet instant-là, le notaire dispose d’ores et déjà de tous les éléments requis, ce qui vous fera à coup sûr gagner en temps.

Conclusion sur les documents pour vendre une maison

La liste des documents pour vendre une maison démontre sa non-exhaustivité au fur et à mesure des années. Le législateur ne cesse de la mettre à jour tous les ans et préparer un compromis de vente peut vite devenir un casse-tête. C’est la raison pour laquelle on recommande de préparer les différents documents en amont avant de chercher un acquéreur.

Par ailleurs, il convient de rappeler que certains documents obligatoires à fournir pour vendre une maison sont difficiles d’obtention. Ainsi, le délai d’attente peut pousser un potentiel acheteur à s’intéresser à un autre bien immobilier. C’est pourquoi faire vite est capital dans ce type de situation.


vendre-un-bien-immobilier.jpg

24 février 2021 0

Vous souhaitez vendre un bien immobilier sans perdre de temps ? Mettez toutes les chances de votre côté en suivant nos différents conseils.

Etablissez de manière systématique d’un diagnostic immobilier

Lorsque vous voulez vendre un bien immobilier, vous pouvez faire appel à un diagnostiqueur pour qu’il effectue un diagnostic immobilier. Pour vendre un bien immobilier, il est important de disposer d’un DPE ou Diagnostic de performance énergétique qui mettra en avant l’étiquette énergie attribuée à votre logement que ce soit une maison individuelle, une maison ou un appartement dans une copropriété. Avant la signature du compromis de vente, il vaut mieux remettre les documents à celui qui achète le terrain. Ce que vous devez savoir cependant, c’est que la durée de validité n’est pas la même pour tous les diagnostics.

Mettez en place une belle décoration

Pour vendre un bien immobilier rapidement passe au préalable par la préparation de votre maison aux visites futures. Vous devez rendre votre logement beau à regarder et à découvrir. Vous pouvez faire appel à un home staging qui viendra mettre en exergue tout le potentiel de vos pièces. En effet, l’expérience a prouvé qu’on vend plus vite les maisons remises à neuf. Ainsi, vous devez penser à débarrasser votre maison d’un mobilier encombrant ou trop personnalisé. L’acquéreur pourra ainsi projeter plus facilement dans un espace épuré.

vendre un bien immobilier décoration

Faites appel aux experts pour estimer le prix de votre bien

Vendre un bien immobilier ne se fait pas au hasard. Le prix de votre bien se doit d’être préalablement défini. Il est important de faire appel aux experts pour ce faire. Leur apport vous sera utile d’autant plus qu’ils définiront au millième près le prix exact de votre bien. Il s’agit d’une étape essentielle pour la suite de la vente. De préférence, comparez différentes offres afin de définir le meilleur prix.

Valorisez les atouts de votre bien immobilier

Si vous vendez vous-même votre logement, pensez établir ses avantages et ses inconvénients. Vous n’avez pas à cacher les défauts de votre bien à vos visiteurs. Une omission pourrait vous être reprochée, ensuite surtout si elle s’apparente à un vice caché. Le potentiel acheteur viendra vous poser un bon panel de questions liés aux projets prévus dans le quartier, le voisinage, le bruit, les écoles, les équipements, mais aussi la sécurité. Si vous souhaitez éviter d’assumer toutes visites parce qu’elles prennent beaucoup de temps, vous devez faire appel à un agent immobilier.

Optez pour une agence immobilière efficace

Lorsqu’on veut vendre un bien immobilier, il vaut mieux avoir recours à une agence immobilière digne de ce nom. En le faisant, vous aurez à faire à de véritables promeneurs des acquéreurs ayant un véritable projet, tout en vous évitant de perdre un temps précieux.

Vérifiez la visibilité de votre annonce immobilière

Lorsque vous voulez vendre un bien immobilier et que vous faites appel à un agent immobilier, ce dernier se doit de mettre votre bien en valeur, que ce soit dans sa vitrine ou dans son site Internet. En le faisant, il devra penser à exposer les belles photos, sans oublier de faire une visite virtuelle immobilière. Dans ce sens, la qualité des images est vitale et doit donner envie de visiter votre logement. N’oubliez surtout pas de réclamer les comptes-rendus de visites, ce qui vous permettra de savoir si votre agent immobilier fait son travail ou non.

Préparez votre dossier de vente

Au cas où vous vous chargez seul de la vente, il vous faudra préparer un dossier disposant de tous les documents que l’acquéreur potentiel est susceptible de vous demander. Il s’agit des factures liées à des travaux comme le dernier PV d’assemblée générale des copropriétaires, des impôts locaux et fonciers.

Soyez attentifs aux offres d’achat

Si le futur acquéreur vous fait une offre à la baisse, vous n’avez pas besoin de les refuser tout de suite. Il est mieux de dire que vous allez y réfléchir et recontacter très prochainement.

Veuillez au respect de vos engagements

Au cas où vous passez par une agence immobilière, vous devez signer un mandat. C’est ici que repose votre engagement. Vous ne pouvez pas par exemple en direct à un candidat qu’il vous a présenté sous prétexte que vous éviterez ainsi de lui payer ses honoraires. Dans ce cas, vous serez attaqué par l’agent immobilier.


conditions-suspensives.jpg

24 février 2021 0

Lors de la signature d’un accord entre un propriétaire et un promoteur immobilier, il est plus qu’essentiel de signer une promesse de vente devant un notaire. Les clauses mises  en avant au cours de cette promesse sont connues sous le nom de conditions suspensives.

Elles ont pour but d’anticiper et d’encadrer les engagements des parties sur les événements non connus lors de la signature (obtention du permis de construire, pollution, étude des sols…). Par ailleurs, il est capital de les identifier en amont, ce qui vous garantit une protection en cas des aléas éventuels liés à votre opération immobilière.

Conditions suspensives : qu’est-ce que cela signifie?

Les conditions suspensives font référence aux clauses qui assurent la protection des acquéreurs et des vendeurs en cas d’imprévus. La signature d’un compromis de vente engage en principe les deux parties à finaliser la vente après un certain délai, négocié en amont.

Cependant, du fait de leur caractère juridique, ces clauses peuvent invalider la promesse de vente et la transaction immobilière. Les conditions suspensives constituent donc une issue de secours contractuelle au compromis de vente.

Au cours l’une des conditions prévues au contrat n’est pas effectuée, la promesse de vente est réputée caduque et la vente est close. Il est donc d’une importance capitale de négocier le contenu et la rédaction de ces clauses dans l’optique de vous acquitter d’un retrait imprévu du promoteur.

Parce que chaque vente est unique, les conditions suspensives se doivent d’être adaptées à votre cas. Cependant, sachez qu’il existe des clauses auxquels vous ne saurez échapper. Il s’agit là des clauses qu’on retrouve le plus au cours de la signature d’une promesse de vente avec un promoteur immobilier.

Quelles sont les conditions suspensives indispensables ?

conditions suspensives indispensables

La vente est tributaire de la réalisation du projet décrit dans la promesse de vente. En conséquence, la validité de la promesse de vente est soumise à l’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours. Il s’agit d’une des conditions suspensives essentielles dans une promesse de vente. Contrairement au délai d’obtention de permis de construire qui est de 3 mois dans le cadre de la vente à un particulier, il peut mettre un an ou plus si vous décidez de vente à un promoteur immobilier.

Absence de préemption

Au cas où votre terrain est localisé dans un périmètre d’application du droit de préemption urbain, le notaire enverra à la commune une délégation d’intention d’aliéner (DIA) reprenant les grandes lignes de la vente. Si la commune est intéressée, il est possible qu’elle se positionne en tant qu’acquéreuse au prix indiqué sur la promesse de vente.

Occupation

Si votre bien en location dispose d’un bail encore valable, il devra être prévu dans la promesse de vente les modalités de sortie du locataire en place. Le locataire étant prioritaire pour l’achat en cas de vente, la clause supplémentaire d’absence de préemption prend ici tout son sens.

Etude de sol

L’étude de sol est une étape indispensable dans le cadre d’un projet immobilier. Si pendant ses enquêtes, le promoteur se rend compte que l’état du sol exige la mise en place de fondations spéciales, il pourra mettre en avant cette condition suspensive. Cela lui permet de revoir le prix de votre bien à la baisse.

Absence d’hypothèque sur le bien

La condition suspensive implique les hypothèque sur le bien devront être levées. Par exemple, en cas de prêt immobilier contracté sur le bien en question, le vendeur devra avoir remboursé l’intégralité de son crédit avant de procéder à la vente.

Qu’en est-il des conditions suspensives fréquentes

Quand un promoteur a un projet de construction locative sur votre terrain, il aimerait veiller à ce que celui-ci soit commercialement viable. La condition suspensive de commercialisation implique que le professionnel ne lèvera son option d’achat que s’il obtient un certain nombre de réservations au préalable. Généralement, ce taux varie entre 30% et 40%, vous pouvez entrer en négociation avant de signer quoique ce soit.

La validation du prix lié aux travaux fait aussi partie des conditions suspensives, au même titre que l’étude de sol et de commercialisation. Le promoteur se laisse ici la possibilité de renoncer à la vente si le coût des travaux engendrés a un impact trop important sur la rentabilité de son projet.


vendre-un-terrain-constructible-comment-faire.jpeg

23 février 2021 0

Vendre un terrain constructible est opération similaire à toute autre ayant trait à l’immobilier. Elle consiste en plusieurs étapes. Pour cela, il existe plusieurs options. Vous pouvez choisir de vendre votre terrain à un particulier ou un professionnel. Quoi qu’il en soit, décryptage sur les bonnes étapes à suivre quand on veut vendre un terrain constructible.

Vendre un terrain constructible : étudier la fiabilité du projet

Lorsque vous souhaitez vendre un terrain constructible, vous devez préalablement pensé à l’étude de faisabilité de votre projet. Se renseigner auprès de la mairie ou du PLU (Plan Local d’Urbanisme) est utile pour ce faire. Le Plan d’Occupation des Sols vous donnera aussi les renseignements nécessaires pour remplir cet office. A partir de ces principaux documents, vous allez déterminer le zonage précis de votre terrain. Cela va de soi, un terrain constructible garantit déjà la présence des systèmes de raccordement aux réseaux téléphoniques, électriques, mais aussi en eau.

Vendre un terrain constructible : estimation du prix

Quelle est la valeur de mon terrain constructible ? C’est la question à laquelle vous devez répondre quand vous souhaitez vendre un terrain constructible. Le faire peut être un véritable casse-tête, à moins que vous ne fassiez appel à des professionnels du domaine. Ainsi, vous pouvez contacter les agents immobiliers, les experts fonciers ou encore les notaires. Afin de juger le potentiel de votre terrain, il y a certaines caractéristiques à prendre en compte. Notons par exemple, les raccordements aux réseaux, l’accès à la voie publique, l’exposition…

Vendre un terrain constructible : l’étape de viabilisation du terrain

vendre-un-terrain-constructible

Lorsque vous vendez un terrain, votre principal objectif se doit d’être de susciter le plus grand intérêt du public. Pour cela, la viabilisation du terrain est une étape cruciale. Elle consiste à offrir à votre terrain un accès à l’eau, à l’électricité, mais aussi au téléphone. Les terrains qui bénéficient de tels privilèges se vendent plus rapidement que ceux qui n’en disposent pas. Pour parvenir à cet objectif, vous allez devoir débourser entre 5000 et 15 000 euros ; le prix étant tributaire de la taille des travaux. En s’assurant de ce paramètre, vous aurez de fortes chances que votre terrain se vendre mieux.

Vendre un terrain constructible : comparez les autres offres

Au cours de la négociation pour vendre un terrain constructible, vous devez vous assurez de confronter différents prestataires. Ceci vous permettra de choisir l’offre qui vous convient le mieux. Une analyse de chaque proposition d’achat est essentielle dans ce cadre. Vous devez en déduire les avantages et les inconvénients, ce qui vous permettra de trouver le meilleur acheteur. En cas de doute, faites appel aux professionnels dédiés comme les notaires et les agents immobiliers.

Vendre un terrain constructible : finaliser la vente du terrain

Une étape qui n’est pas des moindres lors de la vente d’un terrain réside au niveau de la finalisation. Elle résume en 3 étapes essentielles les unes des autres. Il s’agit en premier de recevoir une offre d’achat de la part de l’acheteur. Par la suite, vous devez procéder à la signature du compromis de vente et terminer par la signature de l’acte de vente devant le notaire.

A qui vendre un terrain constructible ?

Comme cela a été dit au tout début de cet article, il est possible de vendre un terrain constructible à un particulier ou un promoteur immobilier. Ce que vous devez savoir, c’est que les promoteurs immobiliers, qu’ils soient locaux ou nationaux sont toujours en quête de terrains pour implanter leurs programmes immobiliers.

A l’inverse d’un promoteur national, un promoteur local maîtrise les rouages du monde immobilier de votre zone de localisation. Elle connaît les principales et les particularités de votre commune, ce qui lui permet de proposer des services localisés et personnalisés. Il prend en effet en charge l’évaluation et l’étude de faisabilité du programme immobilier. Son rôle est aussi de valoriser le bien et d’optimiser le prix de vente.

Par ailleurs, un lotisseur peut aussi être une personne à qui vous vendez votre terrain. Ce dernier achète les terrains, les lotie et aménage pour créer les lotissements dédiés à la revente. On recommande aussi de contacter un lotisseur si votre terrain constructible dispose d’une surface assez grande. Le marchand de bien peut aussi acheter votre terrain pour l’obtenir des bénéfices grâce à une revente. Vendre un terrain constructible peut aussi se faire  à un particulier.

L’achat de votre terrain peut se faire soit pour la construction de son propre espace de vie, soit pour un investissement futur. Qu’à cela ne tienne, le vendeur doit donner le plus d’informations possibles sur son terrain pour attirer l’attention de nombreux acheteurs. On parle ici de la superficie, l’environnement, l’emplacement, l’exposition… Si un particulier est intéressé par votre terrain, il vous fera parvenir une offre d’achat que vous pouvez réfuter ou accepter.


surface-de-plancher.jpg

23 février 2021 0

En matière d’immobilier, il existe plusieurs notions de surface. La surface de plancher en est l’une d’entre elles. Ceci étant, définir la surface de plancher dans un programme immobilier est une obligation. Nul n’en déroge. C’est quoi la surface de plancher ? Comment la calculer ? En quoi diffère-t-elle de la surface taxable ? Notre tour d’horizon !

Surface de plancher d’une construction

La surface de plancher, se pose depuis le 1er mars 2012 avec l’ordonnance n° 2011-1539, comme un élément-clé en termes d’urbanisme. D’ores et déjà, on aborde plus les concepts SHON et SHOB. Lorsque l’on veut faire une demande d’autorisation de travaux de construction, le calcul de la surface de plancher est impératif.

Le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) est un élément essentiel pour savoir quelle sera le seuil maximal autorisé pour la surface de plancher. On utile la surface de plancher pour le calcul de la surface considérée lorsqu’on délivre le permis de construire ou les autres autorisations d’urbanisme. Selon le code de l’urbanisme, la surface de plancher correspond à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert d’une construction.

Elle se calcule grâce au nu intérieur des façades du projet établi à partir du Plan Local d’Urbanisme (PLU). Il est toutefois important de déterminer ce qui différencie la surface de plancher de la surface habitable. Celle-ci signifie l’espace directement aménageable par les principaux occupants du logement.

En quoi la surface de plancher diffère de la surface taxable ?

La surface taxable est aussi connue sous le nom de surface fiscale. On la détermine en fonction de la surface de plancher totale, moins les réductions qui peuvent être retranchées. Il s’agit ainsi des vides et des trémies sans oublier les espaces avec une hauteur sous plafond en dessous de 1,80 mètre. Si la surface de plancher est calculée pour les autorisations administratives et si l’intervention d’un architecte est nécessaire, le calcul de la surface taxable sert de base pour les autorités fiscales.

Pourquoi calculer la surface de plancher ?

C’est grâce à la surface de plancher que l’on peut savoir quel type d’autorisation d’urbanisme est nécessaire. Il peut s’agit du permis de construire, le permis d’aménager, etc. Ceci est particulière utile quand on veut entreprendre un projet comme la construction neuve, l’extension d’une maison existante, la construction d’une annexe ou d’un abri de jardin. On considère aussi la surface de plancher au cours de l’étude de la constructibilité d’un terrain. Il est par ailleurs essentiel de savoir que, pour une demande d’autorisation de construire, la surface de plancher n’est pas dissocier de la surface d’emprise au sol.

Comment se calcule-t-on la surface de plancher ?

surface de plancher calcul

Le calcul de la surface de plancher se fait en prenant en compte l’ensemble des surfaces de chaque niveau clos et couvert d’une construction, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80m et déduire certains éléments.

On considère un espace de clos quand il existe une possibilité de franchissement. Il s’agit donc des surfaces closes par des menuiseries, persiennes, grilles, disposant aussi d’une toiture. N’entrent pas en ligne de compte les terrasses et les balcons. On mesure par ailleurs, la surface de plancher à l’intérieur des murs nus de la façade de la construction.

A cela, on exclut l’épaisseurs des murs extérieurs, mais aussi celles des matériaux isolants. Lorsque ce calcul est effectué pour chaque niveau de construction, il devra déduire l’épaisseur des murs au niveau des embrasures des portes et des fenêtres qui donnent sur l’extérieur.

On déduit également les vides et les trémies qui correspondent aux escaliers et aux ascenseurs. Inutile de compte les surfaces qui disposent d’une hauteur sous plafond en dessous ou équivalente à 1,80m.  Il convient aussi de préciser qu’on ne prendra pas en compte les zones prévues pour le stationnement des véhicules, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres.

A quoi sert la fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher ?

Il existe sur Internet des fiches dédiées au calcul de la surface de plancher ainsi que de la surface fiscale. La surface de plancher est répartie dans un tableau entre surface existante, surface démolie, surface créée et surface totale. On la calcule avec toutes les déductions prévues. Il s’agit des vides, trémies, surfaces de stationnement, combles non aménageables, caves, etc.


paiement-par-dation.jpg

23 février 2021 0

Lors de la vente d’un bien immobilier qu’il s’agisse d’une maison, d’un terrain ou d’un immeuble à un promoteur, celui-ci dispose une dette envers le vendeur. Cette dette correspond exactement au prix du bien qui se trouve dans la promesse de vente.

Cependant, le paiement de cette dette peut prendre une autre forme qu’un paiement conventionnel. Ainsi, le paiement par dation fait référence à un mécanisme au cours duquel le promoteur remplace sa dette en nature notamment par la cession d’un ou plusieurs appartements neufs. C’est une sorte de troc, mais quoi qu’il en soit nous allons entrer plus en détails le long de ce papier.

C’est quoi la dation en paiement en immobilier ?

Il y a plusieurs siècles, on retrouvait le terme « dation en paiement » dans le droit fiscal. On le sollicitait quand il s’agissait de s’acquitter des droits de succession ou de l’impôt. Les taxes étaient réglées en cédant à l’état une œuvre d’art, un objet historique ou encore un bien foncier.

Il s’agit donc avant tout d’un terme juridique. Même si l’expression se retrouve encore dans le droit fiscal, on l’utilise désormais en droit fiscal, se posant ainsi comme une pratique régulière dans les négociations immobilières. Le paiement par dation se traduit général lorsqu’un promoteur donne en contrepartie un bien immobilier afin d’obtenir un autre bien. Il peut échanger un immeuble ancien par un terrain  ou un lotissement neuf. La plupart du temps, la dation en paiement vient en complément d’une transaction financière.

Deux options vous seront offertes que vous viendra le moment de procéder à un paiement par dation : le vendeur peut céder l’intégralité de son terrain ou une fraction indivise de son terrain.

Pourquoi opter pour un paiement par dation ?

paiement par dation

Le paiement par dation représente d’importants avantages pour le promoteur immobilier. Chaque somme qu’il peut convertir en échange de biens restant à construire sera une somme qu’il n’aura pas besoin d’emprunter aux banques qui soutiennent son projet immobilier. Il s’agit d’un important avantage financier net en matière de trésorerie.

Pour un particulier, cela représente aussi quelques avantages, mais il convient de faire attention et de contextualiser. L’un des principaux avantages pour un particulier qui veut vendre, c’est le fait de conserver son cadre de vie. Le nouveau logement se situe en effet à l’emplacement de l’ancien, dans la même ville, mais aussi dans le même quartier. C’est une option qui permet de rester proche des commerçants habituels, des voisins, des amis, mais aussi des crèches et des écoles. Cela représente un point important pour les personnes investies dans la vie communautaire locale et très attachées à leur bien.

Grâce au paiement par dation, vous aurez la possibilité de bénéficier d’un logement neuf à moindre coût. Un vente classique peut aussi aider à libérer les fonds pour l’achat d’un logement neuf. Cependant, la dation est particulièrement intéressante pour les propriétaires qui ne souhaitent pas déménager, mais qui risquent de faire face à d’importants travaux de rénovation à plus ou moins long terme. Cet argument est d’autant plus vrai pour les particuliers qui possèdent plusieurs logements ou immeubles.

Le paiement par dation : les risques

D’un point de vue technique, le paiement par dation s’effectue d’une manière différente de celle qui a initialement été prévue. Il  s’agit explicitement d’une obligatoire de faire, et non d’une obligation de paiement monétaire. C’est donc lorsque « l’obligation de faire » est remplie que la dation en paiement peut être effective.

Le principal danger pour le particulier qui accepte une dation en paiement est de votre le projet immobilier annulé. Ceci peut survenir en cas de faillite du promoteur immobilier ou de non délivrance de permis de construire. Cependant, sachez qu’il s’agit là des cas exceptionnels, il n’est cependant pas rare de voir le projet immobilier subir des retards plus ou moins longs.

Quel que soit le cas de figure, la durée des travaux conduit à un certains nombres de complications pour le propriétaire initial. Ce dernier doit se loger et payer un loyer le temps de la construction, ce qui n’est pas toujours évident. Ce que vous devez savoir, c’est que l’accord d’une dation en paiement se fait en général au cours de la signature de la promesse de vente. Mais c’est après cette étape que sont délivrés les permis de construire et les plans.

Par conséquent, il n’est pas exclu que la construction soit différente de ce qui avait été prévue à la base. De toute évidence, la dation expose la particulier ayant cédé son terrain à une procédure qui se veut très complexe. Il n’a aucune connaissance du bien futur ou du projet immobilier, mais fera face à plusieurs acteurs tels que les notaires, les banquiers, les architectes, les voisins… qui dispose, chacun, un langage particulier.