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2020 décembre

Iterative approaches to corporate strategy
     
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21 décembre 2020 0

Le contexte actuel d’augmentation de la démographie en France d’environ 0,3% depuis 2017 d’après l’INSEE engendre inévitablement une pénurie accrue de la propriété foncière. Opter pour une division foncière présente de nombreux avantages. Cette solution permet non seulement d’optimiser la valorisation de votre patrimoine par le biais des ventes juteuses, mais aussi de combler les besoins des nouveaux acquéreurs. Cela est d’autant plus valable surtout lorsqu’il s’agit des terrains constructibles

Opter pour une division foncière est également préconisée si vous possédez plusieurs parcelles voisines formant ce qu’on appelle dans le jardon une « unité foncière ». D’où la nécessité de les dissocier suivant une procédure règlementée, en cas de vente éventuelle. Mais comment ça marche ?  Quelles sont les étapes ? quelles en sont les procédures pour les terrains constructibles ?

La division foncière : comment ça marche ?

Si vous êtes propriétaire foncier et que vous souhaitez vous défaire d’une partie de votre domaine, pour des raisons économiques, ou le morceler pour des raisons pratiques, vous pouvez très bien opter pour une division foncière. Cependant cela doit se faire suivant une démarche et des règles bien précises.

Tout d’abord, il faut savoir que tous les terrains ne sont pas forcément morcelables. Plusieurs critères légaux encadrent ce processus. Nous faisons notamment allusion à la surface minimale constructible, à la zone où se situe le terrain. Dans une zone naturelle, la division se fait sous autorisation spécifique. De même la présence des monuments, des écosystèmes rend les terrains inconstructibles.

La division foncière : les étapes ?

Opter pour une division foncière est une chose, mais dérouler à merveille les étapes conduisant à la division foncière d’un domaine en est une autre. C’est pourquoi surseoir les étapes d’une division foncière peut être préjudiciable à moyen ou à long terme, avec des risques de contestation ou d’annulation de la division. De même tout contestataire de votre déclaration préalable ou permis de bâtir est en droit de déposer un recours pour cessation des travaux.

lorsque vous opter pour une division foncière, La première phase de ce processus est la division physique. Plusieurs paramètres seront pris en compte durant cette exercice à l’instar de la géologie du terrain, l’inclinaison. De même le propriétaire devra identifier toutes les servitudes. Puis, vient l’étape de division cadastrale. Elle consiste à s’assurer de la conformité des limites physiques avec les plans cadastraux qui sont les seuls valables du point de vue légal. Cela nécessite inconditionnellement l’accompagnement d’un géomètre – topographe. Ce dernier va réaliser sur un plan les différentes divisions à faire, y compris toutes les servitudes et les canalisations éventuelles y afférentes.

Les différentes procédures applicables pour une division de terrain à bâtir ?

Tout propriétaire foncière qui souhaite opter pour une division foncière doit savoir qu’il existe une panoplie de procédure en la matière présentée sous forme d’articles. Nous présenterons ici une liste non exhaustive de certains d’entre eux.

L’article R 421-19 fixant les différents cas de lotissement ou un permis d’aménagement est obligatoire. De même la procédure de PA exige au lotisseur le dépôt d’un dossier complet, y compris tous les éléments nécessaires à la meilleure analyse du projet.

Evidemment, cette réglementation colossale nécessite l’expertise d’un professionnel compétent et expérimenté, capable de piloter une équipe mixte composée des paysagistes, environnementalistes, urbanistes etc. Si vous opter pour une division foncière, Votre partenaire de confiance Mégastructures Promotion, offre des solutions fiables, pratiques et sur mesure d’accompagnement des propriétaires foncier dans cet exercice d’aménagement paysager. N’hésitez pas de contacter en cas de besoin cet expert de 10 ans d’expérience.

Enfin, nous énumérerons la DP, dont les clauses d’application sont contenues dans l’article L-442-3, du code de l’urbanisme : « Les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d’un permis d’aménager doivent faire l’objet d’une déclaration préalable. ». C’est une procédure simplifiée qui demande moins de documents administratifs.

Quelles sont les cas de division de non applicabilité des procédures de lotissement ?

Il faut savoir qu’opter pour une division foncière n’est pas toujours applicables suivants les procédures mentionnées plus haut (PA ou DP). La première entorse se présente lorsque le terrain à céder fait déjà l’objet d’un permis de construire. Cela est clairement spécifié dans les articles R 442-1-a et R 442-1-d.

opter pour une division foncière ne pourrait aboutir lorsque l’opération s’effectue sur un terrain en rapport avec un projet d’utilité public tel que prévus par les articles R 442-1-g et R 442-1-i. Il en est de même lorsque le terrain concerné contient une construction à conserver, ou alors est soumis à une analyse.


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21 décembre 2020 0

Face à un marché immobilier neuf en crise depuis 1 an déjà, les acquéreurs restent confiants. Malgré la crise sanitaire qui a envenimé la situation depuis son apparition en fin 2019, le resserrement des conditions de crédits, la hausse des prix, ceux-ci pensent à 41% que c’est le bon moment pour investir dans le marché immobilier du neuf.  De l’optimisme ? Oui, mais pourquoi ? Faisons le point sur les raisons qui alimentent la confiance des acquéreurs.

Immobilier neuf : une demande sans cesse grandissante

Le contexte actuel de crise sanitaire, a entraîné une course au refuge économique : l’heure est à l’investissement.

Près de 50% des acquéreurs envisagent de nouvelles opportunités d’achats immobiliers créées par la crise.

Immobilier neuf : une offre de plus en plus inférieure à la demande

Des chantiers en arrêt et des délivrances de permis de construire quasiment à l’arrêt par suite de la crise sanitaire, des crédits de plus en plus difficiles d’obtention, telles sont les raisons de la décrue du marché immobilier du neuf.

En effet, la demande sans cesse grandissante n’est pas en synergie avec l’offre qui va décroissante au fil du temps, on a une contraction du marché de l’immobilier.

« Nous avons des retours des professionnels du secteur, qui ont bien senti la hausse des demandes de contacts des particuliers via nos sites mais sont frustrés de ne pas pouvoir toujours y répondre faute d’offre satisfaisante », souligne Marjorie Monnier qui constate la frustration de professionnels incapables de réagir à la demande.

Elle conseille à ce propos de garder une constante visibilité tout au long de leurs projets, sachant qu’il faut 6 mois minimum pour matérialiser un projet de construction de maison individuelle.

Immobilier neuf : De nouvelles attentes favorables à l’achat

immobilier neuf : des acquéreurs séreins

Une modification des habitudes et des comportements, telle est l’une des retombées de la crise sanitaire.

Marjorie Monnier explique que le domaine de l’immobilier est marqué par des tendances désormais orientées vers les surfaces plus grandes, des projets loin du lieu de travail, avec le critère de l’extérieur de plus en plus exigé.

De plus, 61% des acquéreurs ont une préférence pour les maisons d’après une étude de Se Loger neuf. Ceci représente un avantage pour les acheteurs car les prix des maisons augmentent moins vite que ceux des appartements.

Notons surtout que les acquéreurs considèrent désormais la renommée du prestataire à 33% contre 21% pour le rapport qualité prix.

Il convient aux professionnels de l’immobilier de s’adapter aux nouvelles préférences des acquéreurs.

L’acheteur à l’écoute : accompagnement du début à la fin

S’arrimer avec les nouvelles tendances des acquéreurs implique aux porteurs de projets de changer leur façon de procéder.

En effet, l’acheteur est désormais suivi, rassuré par des avis immobiliers dans le but de maintenir la visibilité, et la légitimité des prestataires.

Les professionnels doivent de plus être en constante innovation pour satisfaire les préférences et les choix des acquéreurs qui a 95% sont portés vers des constructions personnalisées selon leurs goûts.

Se Loger par exemple mis sur pied un outil « plan de maison ». Les internautes peuvent grâce à cet outil, non seulement consulter une large gamme de plans de maisons, mais également demander la création d’un plan personnalisable à souhait.


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21 décembre 2020 0

Vous êtes passionné par la promotion immobilière ? Vous aimez tout ce qui est construction immobilière et vous vous demandez comment devenir promoteur immobilier ?  C’est par ici que ça se passe. Dans cet article, il vous est expliqué qui est le promoteur immobilier, quel est son rôle, ses qualités et surtout comment devenir promoteur immobilier.

Promoteur immobilier : définition

Un promoteur immobilier est toute personne qui assure ou finance l’acquisition des biens immobiliers construits ou à construire en vu de leurs ventes.

Un promoteur immobilier est toute personne qui assure ou finance l’acquisition des biens immobiliers construits ou à construire en vu de leurs ventes.  Il est donc important avant de chercher à savoir comment devenir promoteur immobilier de connaître d’abord en quoi consiste ce métier.

En quoi consiste le métier de promoteur immobilier ?

Savoir comment devenir promoteur immobilier >> passe inévitablement par la connaissance des activités du promoteur immobilier commencent au préalable par une faisabilité des projets immobiliers. Il est chargé ensuite de la recherche et l’acquisition du terrain. Pour la réalisation des études techniques avant montage, le promoteur immobilier rencontre les architectes et bureaux d’études. Il adresse également des demandes de permis de construire.

La pré-commercialisation est une étape importante car elle permet au promoteur immobilier de trouver des financements et des potentiels investisseurs.

Une fois les financements réunis, il lance les travaux et suit continuellement leur évolution.

Le promoteur immobilier peut être spécialisé dans la construction des logements, parcs commerciaux, ou même dans l’immobilier d’entreprise.

Quels sont les qualités d’un promoteur immobilier?

Entre dynamisme, rigueur, et sens des négociations, le promoteur immobilier est une personne aux capacités managériales exceptionnelles. Comment devenir promoteur immobilier c’est aussi un peu comment devenir polyvalent, avec des connaissances en urbanisme, techniques de construction, architecture, droit. Il doit être doué d’une grande faculté d’adaptation pour pouvoir interagir avec tous les acteurs de la scène immobilière et parler tous les langages.

Promoteur immobilier : formation, débouchés et salaire

  • Formation

Si vous demandez comment devenir promoteur immobilier, la plupart vous dira il faut impérativement obtenir un diplôme de niveau bac+5 dans une école de formation des professions immobilières, une école de commerce ou même dans une université (Master en droit de l’immobilier, Master en professions immobilières…). A l’université de Paris I par exemple, le cycle de Master en gestion et stratégies de l’investissement immobilier permet de devenir promoteur immobilier.

  • Débouchés

Il est essentiel de connaître d’en connaître les débouchés avant même de savoir comment devenir promoteur immobilier, c’est ce que vous explique cette section.

Un promoteur immobilier nantis d’années d’expériences et un bagage intellectuel solide en gestion, et droit peut déboucher sur la création de sa société de promotion immobilière ou se lancer à son propre compte.

Combien gagne un promoteur immobilier ?, Comment devenir promoteur immobilier ?, Laquelle de ces requêtes avez-vous tapé en premier sur votre moteur de recherche?

Il est plus prudent de vouloir savoir le salaire brut mensuel d’un promoteur immobilier avant de se décider à le devenir. Un promoteur immobilier débutant a un salaire de 2000€ brut par mois, qui peut aller jusqu’à 3500€ pour un promoteur ayant fait ses preuves.

Devenir promoteur immobilier sans diplôme : est-ce possible ?

comment devenir promoteur immobilier sans diplôme

La question est plutôt comment devenir promoteur immobilier sans diplôme ?

En effet il est difficile voire très périlleux de devenir promoteur immobilier lorsqu’on a pas fait d’études véritables en la matière mais impossible cependant.

Particuliers, investisseurs ou même entrepreneurs sont souvent les plus concernés par ce cas de figure. Sans avoir obtenu de diplôme, on vous explique en 3 parties comment devenir promoteur immobilier.

  • Faire les premiers pas dans la promotion immobilière

Ici vous devrez faire une maquette de votre future affaire et définir clairement les objectifs à atteindre. Cette maquette doit décrire exhaustivement vos idées et les objectifs doivent être raisonnables et proportionnels aux moyens à votre disposition.

C’est également à cette étape qu’une réflexion sur les besoins réels de votre région en terme de biens immobiliers doit être faite pour déterminer comment devenir un promoteur immobilier à forte valeur ajoutée dans votre région.

  • Rechercher les financements

Après l’établissement d’un plan d’affaires viable, contactez un professionnel pour l’évaluation des coûts et rendez vous à la banque pour une demande de crédit pour promoteurs immobiliers.

  • Matérialiser le projet immobilier

Comment devenir promoteur immobilier sans que son projet ne prenne forme ? Cette partie est plus qu’essentielle.

Le promoteur immobilier novice recherche des biens immobiliers à acquérir dans des zones en début de croissance économique.

Il est conseillé de choisir des propriétés dont les risques d’achat sont moindres et dont les délais de vente sont optimums (le promoteur ne doit pas se presser).

C’est à cette étape que le promoteur avec son équipe de travailleurs lance les travaux et suit leur évolution.

Il contrôle les coûts, et la qualité de la construction immobilière à chaque étape.

Conclusion

Comment devenir promoteur immobilier se résume en définitive à avoir une bonne dose d’ingéniosité, d’audace et de dynamisme qu’on soit passé par une formation de niveau bac+5 ou non.

Avant de commencer votre premier projet immobilier, réservez vos propres fonds en guise de garantie d’achèvement, qui est souvent estimé par les banques à 20 voire 40% du montant hors taxe de l’investissement.


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21 décembre 2020 0

Réussir une promotion immobilière ne s’improvise pas. En tant que promoteur immobilier, vous vous devez de réaliser des constructions immobilières à forte valeur ajoutée, adaptées à la demande, respectant les normes en la matière et avec des moyens financiers optimisés. Mais vous ne savez toujours pas comment réussir dans la promotion immobilière.

Pas de panique ! Cet article est à consommer sans modération, on vous y explique quels sont les bons gestes à adopter à chaque étape de votre projet et comment réussir dans la promotion immobilière.

Les étapes d’une promotion immobilière réussie

Comment réussir dans la promotion immobilière ? De nombreux promoteurs immobiliers débutants se posent cette question. Ce que vous devez savoir, c’est que vous devez faire preuve de minutie à chaque étape de votre projet.  En effet, une toute petite erreur peut être préjudiciable en terme de coûts non seulement aux investisseurs mais également aux promoteurs.

Les étapes sont les suivantes :

  • Rechercher le terrain à acquérir : le meilleur terrain est celui qui tient compte des tendances du marché, des exigences du client, du coût de vie et de l’accessibilité : une étude préalable est obligatoire pour opérer le meilleur choix
  • Faire des études techniques du projet immobilier et le légaliser : ici, le promoteur doit faire appel aux architectes et bureaux d’études pour des études techniques approfondies sur site et ainsi disposer de données pour décider comment réussir dans la promotion immobilière de don projet
  • Rechercher les financements : cette étape nécessite une pré-commercialisation du logement en vu d’attirer de potentiels investisseurs ou obtenir des crédits bancaires.
  • Faire lancer les travaux en contrôlant les coûts et les délais.
  • Assurer un suivi continu des travaux tout en contrôlant la qualité et gérer les imprévus.
  • Livrer le bien immobilier

Cette étape n’est atteinte que si vous maîtrisez comment réussir dans la promotion immobilière du début a fin des travaux. La signature de l’acte de vente authentifiée devant un notaire marque la fin de la promotion immobilière.

Les qualités d’un bon promoteur immobilier

Comment réussir dans la promotion immobilière si l’on est pas un bon promoteur immobilier ? Ce n’est tout simplement pas possible.

Le bon promoteur immobilier n’est pas n’importe qui, il est doté de qualités managériales exceptionnelles et d’un très grand dynamisme. Il s’agit d’une personne dynamique qui dispose des aptitudes nécessaires pour gérer son activité à la perfection.

Un promoteur immobilier recommandable est celui qui sait gérer les dépenses à toutes les étapes de son projet. Tenace et endurant, le promoteur immobilier doit également être une personne endurante qui sait tenir face aux épreuves nuisibles à l’avancement de son activité. Il se doit aussi d’être prévoyant et averti.

Comment réussir dans la promotion immobilière si vous n’anticipez pas le cours des évènements ? Vous risquez d’avoir de mauvaises surprises. L’esprit de créativité qui anime le meilleur promoteur le rend expert dans ses domaines de compétences.

La peur d’échouer ne l’habite pas. Son arme essentielle reste son sens poussée de l’imagination. Le promoteur est un innovateur qui sait gérer les risques (un projet mal géré peut conduire à la faillite) tout en étant rationnel.

Pour savoir comment réussir dans la promotion immobilière, vous devez aussi avoir une force capacité de négociation. Vous serez certainement appelé à traiter avec des banquiers, architectes, investisseurs ? Le promoteur immobilier doit parler tous les langages. Enfin et surtout, le bon promoteur immobilier est celui qui s’entoure d’une équipe de qualité pour arriver à la réalisation parfait de son projet.

Ce qu’il ne faut pas faire dans une promotion immobilière

erreurs à éviter pour réussir dans la promotion immobilière

Vous aurez compris comment réussir dans la promotion immobilière dès que vous aurez intégré le fait que l’erreur n’est pas permise. Soyez précis dans vos actions de promotion pour éviter les désagréments et les mauvaises surprises. Voici une liste de pratiques à ne pas faire en tant que promoteur immobilier :

Suivre inconstamment le déroulement des travaux

C’est une erreur qui peut vous coûter très chère. Assurer vous que chaque agent comprenne comment réussir dans la promotion immobilière du projet en conservant son rythme de travail à son poste.

Favoriser certains projets immobiliers

Quels que soient les coûts ou même les affinités avec les clients, l’intérêt doit être le même pour tous les projets à fin de ne pas perdre de clients.

S’emballer ou être émotif

Ne jubilez pas trop vite, et ne criez pas victoire trop vite non plus.

Pour voir comment réussir dans la promotion immobilère, vous devez rester rigoureux et fidèle à la stratégie de départ.

Conclusion

Vous qui vouliez savoir comment réussir dans la promotion immobilière, notez en définitive que la réussite dépend fortement de votre aptitude à commercialiser le bien immobilier. Vous devez pour ainsi dire maîtriser parfaitement le marché immobilier, les exigences des clients, et la demande. Il est également nécessaire de connaître au centième près les coûts des terrains, de respecter les délais de livraison et surtout de s’entourer d’une équipe de qualité.

Soyez-en sûr, on ne devient pas bon promoteur immobilier par coût de baguette magique, ni du jour au lendemain.


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21 décembre 2020 0

La flambée des prix des logements observée depuis le début de l’année 2019 a laissé libre cours à des modèles de perspectives avancées par ci par là. Entre modèles décroissants des prix et hausses effrénées, on ne sait plus où mettre la tête. Et vous ? Que les prix grimpent sans cesse vous-y croyez ?

On fait le point sur la situation d’évolution des prix de logements et on vous explique ce qui alimente les prévisions de hausse des prix de logements.

Situation actuelle des prix de logements

En France par exemple, que ce soit en île de France ou en province, la tendance est nette  : une hausse générale des prix des logements.

En île de France, les prix ont connu une hausse de +1,8% au deuxième trimestre par rapport au premier trimestre 2020, ceci après avoir augmenté de +2,0%, puis +1,3% au cours des deux trimestres précédents. On note une hausse semestrielle de +2,3% contre +3,2% en 2019

Sur un an les prix ont augmenté de +6,6% après avoir atteint une croissance de +4,0%, puis de +5,4%. Les prix des appartements grimpant plus vite que ceux des maisons avec des hausses respectives de +7,3% et +5,0%.

En province, les prix des logements n’ont fait qu’augmenter avec une hausse au deuxième trimestre de +1,5%, après +1,8% au premier trimestre 2020, et +1,2% au quatrième trimestre 2019.

La hausse annuelle des prix de logements en Province entre le deuxième trimestre 2020 et le deuxième trimestre 2019 est de +5,5% après avoir atteint +4,7% au premier trimestre 2020 et +3,6% au quatrième trimestre 2019.

Malgré le contexte actuel de la crise sanitaire liée à la covid19, le constat est clair : une hausse générale des prix des logements en France.

Modèles décroissants des prix de logements : fondés ou pas ?

Au vu de l’impact de la crise sanitaire sur  à la fin de l’année 2019, les restrictions sur les locations saisonnières, les mesures de riposte anticovid, beaucoup d’acteurs de la scène immobilière se sont prononcés sur des prévisions de baisse des prix des logements en 2020.

Les notaires annonçaient une baisse des prix comprise entre -10% et -15%.

L’INSEE prévoyait une baisse du PIB de -3%, puis de -8% 10 jours après.

Le FMI étaient également pour une baisse générale de l’activité économique.

C’est cette succession d’événements qui a poussé les pouvoirs publics à progressivement installer le logement dans un << modèle décroissant >>.

Moody’s anticipe par exemple un recul de 2% des prix en 2021.

Ces modèles sont critiqués et dénoncés par la fédération des promoteurs immobiliers (FPI) qui estiment qu’ils émanent d’une méconnaissance de la crise du logement neuf.

Pourquoi les prix des logements continueraient-ils à grimper ?

Hausse prix des logements en france

D’après les promoteurs immobiliers, on assistera pas à une baisse des prix des logements en 2021. Le déséquilibre entre la demande et l’offre en matière de logement en est la principale raison.

Les constructions immobilières doivent tenir compte de la demande très élevée des logements grands, entourés d’espaces verts, peu onéreux, et moins excentrés. Ce qui ne facilite pas la tâche aux promoteurs immobiliers qui affirment à travers la fédération des promoteurs immobiliers (FPI) que le compte n’y sera pas.

Prévisions et perspectives : une hausse des prix inévitable

L’année 2020 a été marquée par une croissance nette des prix des logements neufs en France. Un recul de la hausse de 0,5% au troisième trimestre 2020 par rapport au deuxième trimestre selon l’INSEE pourrait laisser croire à une baisse des prix des logements en 2021. Il n’en est rien.

En effet, le resserrement de l’accès au crédit ainsi que les mesures de gestion de la crise sanitaire ont réduit considérablement le nombre de transactions immobilières.

La demande en matière de logement étant supérieure à l’offre, on assiste à un concours aux biens immobiliers, que seuls les ménages les plus aisés peuvent remporter.

La hausse des prix des logements  en est la conséquence directe, et aucune raisons visible sauf catastrophe économique n’inverserait la tendance pour l’année à venir. Néanmoins, il est prévu que près de 350 000 logements soient construits avant la fin de l’année 2020, sinon la France passera en dessous de 250 000 en 2021 d’après la FPI.

La présidente de la FPI a notamment affirmé que : << Le neuf n’est pas un problème, c’est une solution pour loger les français et leur donner le cadre de vie sain, confortable et durable auquel ils aspirent. La ville du ¼ d’heure, c’est le logement neuf qui est à mesure de porter ce projet. >>

Dans le but de contre-attaquer les hausses continues des prix des logements, les promoteurs immobiliers préconisent de réduire l’addiction aux sols en augmentant à la place la hauteur des bâtiments, pour ainsi augmenter l’offre et baisser les prix.


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21 décembre 2020 0

Le prix des logements anciens en France vont sans cesse galopants depuis le premier trimestre 2020.

Malgré le contexte actuel de la crise sanitaire liée à la covid 19, on a observé une hausse globale des prix des logements anciens sur le territoire français au deuxième trimestre 2020 de 1,5 % par rapport au premier trimestre. On fait le point sur la situation avec des données statistiques d’actualité.

Hausse des prix de logements en France malgré la covid

Avec le contexte actuel de la crise sanitaire liée à la covid et les dispositions qu’elle impose, des perspectives à la baisse modérée des prix de logements, au renforcement des conditions de crédit, et à l’atténuation des transactions immobilières ont été envisagées.

Toutefois; on observe pas de chute de prix avec le durcissement des critères de crédit bancaire, mais plutôt une hausse au deuxième trimestre. Sur un an la hausse des prix de logements suit également une dynamique croissante passant de +3,7% à +4,9%, puis à +5,7%. Dans la course à la hausse, les appartements sont plus rapides que les maisons (+7,0% contre +4,8% en un an ).

Données chiffrées : hausse des prix de logements en île de France

En île de France, les prix de logements connaissent une croissance de +1,8% en comparaison au premier trimestre 2020, ceci après avoir atteint +2,0%, puis +1,3% an au cours des deux derniers trimestres.

Entre le deuxième trimestre 2019 et le deuxième trimestre 2020, les prix ont grimpé de 6,6% en passant par 4,0% au quatrième trimestre 2019 et 5,4% au premier trimestre 2020. Une fois de plus les prix des appartements font l’objet d’une plus grande augmentation avec une hausse +7,3% contre +5,0% pour les maisons.

A Paris, les prix des appartements connaissent une augmentation de +8,0% sur un au deuxième trimestre 2020 pareillement qu’au premier en passant par +6,7% au quatrième trimestre 2019.

Les prix des logements anciens en dehors de Paris sont également en nette augmentation, avec une hausse annuelle s’accentuant de +5,9% au deuxième trimestre 2020 après +4,2% au premier trimestre 2020 et +2,7% au quatrième trimestre 2019.

Hausse des prix de logements en province

Une hausse  des prix!! Telle est la statistique sans appel de la progression des prix de logements en province. En effet le deuxième trimestre 2020 a été une période de hausse avec +1,5% de croissance après +1,8% au premier trimestre 2020 et +1,2% au quatrième trimestre 2019.

Sur le plan annuel,  les prix de logements anciens en province suivent une dynamique de croissance avec une hausse annuelle de +5,5% entre les deuxièmes trimestre des années 2019 et 2020 après +4,7% et +3,6%.

Autant en province qu’en région parisienne, ce sont les appartements qui sont les plus touchés par la hausse des prix avec en chiffres +6,8% contre  +4,9% pour les maisons sur une année.

Logement France Variation prix

Les transactions annuelles : Quelles sont les conséquences de la hausse des prix des logements en France ?

Les transactions immobilières n’ont cessé de décroître depuis le premier trimestre 2020, une chose qui se poursuit même au deuxième trimestre.

De juin 2019 à Juin 2020, l’estimation du nombre de transactions donne 1 009 000 après avoir donné pour la même longueur d’intervalle (au cours des douze mois précédents ) 1 040 000 fin mars et 1 068 000 fin décembre 2019.

Malgré la décrue des transactions observée au deuxième trimestre 2020,  la proportion des ventes (qui est calculée en faisant le rapport entre le compte de transactions immobilières annuelles et le stock de logements disponibles ) est supérieur depuis début 2019 au niveau haut observé dès les années 2000.

L’offre en matière de logement croît d’environ 1% chaque année.

Statistiques et Perspectives à moyen terme

 

Quelles sont les tendances en matière d’évolution des prix des logements en France pour les prochains mois ? Y aura-t-il baisse des prix ?

La tendance et l’évolution des prix de l’immobilier est présentée dans la note de conjoncture immobilière des notaires en France. Elle concerne les perspectives de l’immobilier commercial ainsi que celles des logements.

Il est prévu pour ce qui concerne les logements,  qu’ils croupiront non seulement sous le poids des restrictions sur les locations saisonnières (dans le but de limiter les locations saisonnières dans les grandes villes et celles à forte activité touristique ) , mais également des mesures de riposte anti-covid.

Les sondages effectués par la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) révèlent que les ménages sont pour une hausse légère des prix contrairement aux agents immobiliers qui pour leur part anticipent en majorité soit une stabilisation, soit une légère baisse des prix pour les six prochains mois.

52% des agents immobiliers prévoyant une stabilité des prix, contre 31% pour une baisse et 18% une hausse des prix.


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13 décembre 2020 0

La gestion efficace des espaces communaux demeure un défi majeur pour les municipalités. Le plan d’occupation des sols (POS) est un ensemble de documents communaux permettant de garantir la coexistence pacifique des propriétés et habitats installées. Ainsi, tout particulier qui souhaite acquérir un domaine a le devoir de prendre connaissance du plan d’occupation des sols et de s’y conformer.

Il permet de localiser et soutenir les différentes activités paysannes, identifier les zones urbaines dites constructibles, protéger les zones naturelles. Mais quels en sont les éléments constitutifs ? comment le mettre en place ? comment l’appliquer ? Quelle est la corrélation avec le plan local d’urbanisme. Parcourrez cet article jusqu’à la fin et découvrez tout ce que vous devrez savoir à ce sujet.

Les éléments constitutifs du plan d’occupation des sols ?

Le plan d’occupation des sols est un document d’urbanisme dont la présentation respecte un canevas bien précis, défini suivant les règles de l’art.

Il comprend en premier ressort, le rapport de présentation. Cette section permet de clarifier la nature des règles contenues dans le règlement et les documents graphiques du plan d’occupation des sols. Le second élément est le document graphique. Il est présenté sous forme de carte délimitant la municipalité en plusieurs zones. Ce découpage comprend les zones urbaines constituées des quartiers construits et les zones naturelles (zones d’urbanisation future, zone urbanisée de fait, zone protégée, zone agricole). A la troisième file figure le règlement. Cette section définit pour chacune des zones contenues dans le document graphique les dispositions applicables. Enfin nous avons les annexes où figure les servitudes d’utilité publiques.

Comment mettre en place un plan d’occupation des sols ?

La mise en place d’un plan d’occupation des sols fiable et conforme à la règlementation nécessite une démarche rigoureuse de la part des parties prenantes avec des rôles préalablement définis. Ce processus vise à moyen terme à l’autonomisation des collectivités territoriales. Les services techniques dédiés à cette tache ont un rôle, non pas d’exécution mais plutôt d’accompagnement.

L’étape première du processus de mise en œuvre consiste à définir en collaboration avec toutes les parties prenantes les règles de pilotage et d’élaboration du plan d’occupation des sols. Une convention de partenariat entre les collectivités locales, l’administration et les services techniques s’établit. Ensuite, le partenaire technique accompagne les collectivités locales à la réalisation de l’état des lieux.

Ce dernier subdivise son territoire en zones afin d’établir une carte d’état des lieux. Puis une large concertation est mise sur pied afin de restituer et faire valider les cartographies d’état des lieux par les communautés villageoises.

La dernière phase de cette démarche est bien l’officialisation du plan d’occupation des sols. Toutes les règles édictées sont soumises à l’approbation des autorités admiratives et judiciaires. Apres amendement et validation finale, les cartes présentant toutes les informations nécessaires au bon usage sont éditées et publiés dans toute la municipalité.

Si vous souhaiter l’expertise, d’un professionnel expérimenté pour tout projet d’aménagement de vos collectivités territoriales, n’hésitez pas de faire appel à Mégastructures. Cet architecte œuvre depuis une dizaine d’années à l’accompagnement des professionnels de toutes tailles, du privé et public, dans plus de 80 villes en France.

Comment appliquer le plan d’occupation des sols ?

occupation des sols

Elaborer le plan d’occupation des sols n’est pas une condition suffisante qui puisses garantir une gestion fluide et sans grabuges des territoires communaux. Il faut également savoir l’appliquer de manière convenable. La condition première c’est d’intégrer les élus locaux dès les premiers pas de la phase d’élaboration puisqu’ils sont concernés au premier plan. Une fois que cela est fait, il faut décentraliser la gestion du plan d’occupation des sols par zones. Des comités directoires constitués d’élus locaux, de chefs de village, sont chargés suivant la zone de l’appliquer.

Ces différentes équipes décentralisées sont assistées par un comité technique d’application (CTA) constitués de certains élus ou leur représentant mais surtout des agents techniques.

D’autres part, la réussite de la phase d’application du plan d’occupation des sols passe nécessairement par une activité de communication importante de la part des collectivités locales. Leurs missions d’informations, de sensibilisation, d’intégration des populations en vue de l’application des dispositions règlementaires prévues dans le plan d’occupation des sols. Evidemment, cela nécessite un déploiement logistique, humain et financier important.

Du plan d’occupation des sols au plan local d’urbanisme

Au fil des années, les politiques d’aménagement urbain, de développement durable ont connu de profondes mutations. Elles sont désormais marquées par une très forte empreinte écologique. C’est ainsi que la loi portant sur la solidarité et le renouvellement urbain (SRU), du 13 décembre 2000 entre en vigueur.

Elle prévoie les mutations des plans d’occupations des sols en plan local d’urbanisme (PLU). De nos jours, les Plans d’Occupation des Sols restent applicables dans les villes où ils ont été passés en révision, et ce jusqu’à ce qu’un Plan Local d’Urbanisme soit effectif.


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13 décembre 2020 0

La vente d’un appartement, d’un terrain ou d’un bien immobilier n’a rien de plaisant est pas toujours une équation facile à résoudre. C’est une aventure parsemée d’embuches que vous devez absolument éviter dans le cadre d’une vente à un promoteur immobilier. Pourtant, recourir à l’expertise d’un promoteur immobilier est très souvent essentiel dans un projet de vente immobilier. Toutefois, voici les pièges à éviter dans le cadre d’une vente à un promoteur immobilier.

pièges à éviter dans le cadre d’une vente à un promoteur immobilier : vendre sans évaluer

C’est l’un des pièges à éviter dans le cadre d’une vente à un promoteur immobilier. Vous devez absolument faire évaluer votre bien immobilier ou votre terrain avant de passer à la vente. Certes, vendre à un promoteur peut vous faire gagner gros, mais cette opération comporte des risques. De plus, elle vous fera gagner des gains largement supérieurs à ceux obtenus dans le cadre d’une vente entre particuliers. Il faut savoir que le promoteur immobilier fixe le prix se basant sur la valeur réelle de la maison ou du projet de construction susceptible de réaliser. Aussi, dans le cadre d’un projet de vente d’un terrain, deux prix sont à connaître à savoir : le prix immédiat et le prix potentiel constructible.

Le prix immédiat est simplement le montant de vente proposé à un particulier. Légèrement négociable, il reflète les prix homologués sur le marché. Le prix potentiel constructible quant à lui renvoie au montant proposé à un promoteur immobilier lors de la vente. Ce prix est principalement fonction de certains paramètres de critériologie. Il peut s’agir de la zone géographique, du domaine constructible et bien plus encore. Sur la base des documents d’urbanisme de la commune (plan d’urbanisme local, etc.), le promoteur détermine le montant potentiel constructible. Vous devez, dans votre évaluation, avoir toutes les données relatives ces différents prix.

Pièges à éviter dans le cadre d’une vente à un promoteur immobilier : ne pas faire attention à l’accord financier

La négociation est l’un des rendez-vous à ne pas manquer. Ne pas pouvoir négocier le prix de votre appartement, maison ou terrain est un piège à éviter dans le cadre d’une vente à un promoteur. Il faut être à la hauteur en matière de négociation. Les promoteurs sont spécialisés en la matière. Ils s’appuient sur ce qu’on appelle le « compte à rebours ». Il s’agit d’une espèce de bilan qui retranche les charges du chiffre d’affaires dont l’estimation est faite à partir de l’opération immobilière. Tout ceci dans l’optique d’obtenir la valeur d’achat du terrain.

Parmi ces charges, on a peut citer les dépenses de viabilisation, celle de construction, les taxes, les taxes foncières, etc. De plus, une attention particulière est requise lorsque les conditions suspensives s’ajoutent inéluctablement à la promesse. Ces conditions définissent les engagements et promesses des parties prenantes (promoteur et vous). Une bonne dose de vigilance est requise par rapport à plusieurs points, de peur de vous retrouver dans une situation indésirable.

Si la vente est effectuée, vous devez vous assurer d’avoir fait une bonne négociation de façon à obtenir une meilleure fortune. En cas d’annulation de la vente après de nombreux mois d’immobilisation, vérifiez si les clauses de versement d’une indemnité de compensation ont été bien rédigées. Cette indemnité vaut entre 5 à 10 % du montant de vente global. Si le projet de vente est abandonné, le propriétaire devra recommencer les mêmes démarches.

Pièges à éviter dans le cadre d’une vente à un promoteur immobilier : ignorer les délais

délai vente à un promoteur immobilier

La fourchette de temps allant de la signature de la promesse de vente à celle du document de vente proprement dite est de 18 mois. À côté, il faut voir les délais de l’obtention du permis de construire qui sont aussi considérables. Cependant, la demande du permis de construire se fait  auprès de la mairie sous 03 mois. Elle se fait après un rapport des études menées par l’architecte, laquelle se fait en collaboration avec la mairie locale.

Un délai d’un mois minimum est accordé aux voisins afin de faire opposition ou de désavouer le projet de construction. Ce délai peut aller au-delà étant donné que  le voisinage peut déposer des recours auprès du maire de la commune ou du tribunal. D’autant plus que les voisins ne sont pas toujours d’accord  avec les opérations de promotion immobilière. Quant à l’administration, elle a 3 mois pour étudier  et s’opposer au projet.

Voilà pourquoi il est préférable d’avoir affaire aux opérateurs immobiliers maîtrisant la construction d’un projet immobilier. Projet qui doit s’adapter aux exigences d’urbanisme de la ville et éviter les conflits éventuels avec les bordiers.

Pièges à éviter dans le cadre d’une vente à un promoteur immobilier : ne pas se faire accompagner par des professionnels

Il est nécessaire de toujours s’entourer des personnes ressources avant de s’engager dans un projet immobilier. Solliciter l’assistance des professionnels est plus judicieux afin de mettre entièrement ses intérêts en sécurité. Il existe des groupes d’expertise qui offrent leurs services d’accompagnement à chaque étape du processus de vente à un promoteur immobilier :

  • Etude de faisabilité du projet
  • Estimation du bien immobilier
  • Connexion avec des promoteurs sérieux intéressés
  • Analyse des différentes offres d’achat
  • Aide à la négociation
  • Suivi du dossier
  • Aide au respect des délais
  • Recours au réseau de partenaires professionnels (bureaux d’études, avocats, notaires, etc.

Sans cet accompagnement, vous courrez le risque de perdre lors de la phase de négociation. Et d’accepter un prix d’achat loin de ce que vous souhaitiez obtenir en réalité.


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13 décembre 2020 0

Vous êtes promoteur immobilier, professionnel de la conception de bâtiments, ou même un investisseur dans le domaine de l’immobilier, et vous souhaitez comprendre la nécessité de contacter un bureau d’études dans une promotion immobilière, vous avez fait le bon clic. On vous explique dans cet article ce qu’est le bureau d’études dans la promotion immobilière, pourquoi faire confiance à un bureau d’étude, quelles sont ses attributions réelles.

Le bureau d’études dans la promotion immobilière : définition

La promotion immobilière est une activité de production des biens immobiliers pour la vente en vue de logement ou d’exploitation.

Le bureau d’études dans la promotion immobilière quant à lui est chargé d’analyses statistiques, techniques, et scientifiques dans divers domaines d’expertises techniques. Il regroupe des ingénieurs et techniciens dans les domaines tels que le génie civil, l’informatique, l’industrie de l’environnement…

Pourquoi faire confiance à un bureau d’étude dans une promotion immobilière ?

Opter pour un bureau d’étude peut se montrer très avantageux pour la conception d’un projet immobilier. Le bureau d’étude dans la promotion immobilière réalise notamment des études de faisabilité selon les critères de prix, normes juridiques et les délais pour les besoins de la construction immobilière.

A travers des équipes fortement qualifiées en management, le bureau d’étude se charge également de la supervision du déroulement du projet.

Les ingénieurs du bureau s’occupent d’analyses techniques sur site à fin de fournir les informations sur les matériaux de qualité à choisir pour garantir la sécurité, la bonne construction du bâtiment, et même son circuit électrique.

Le bureau d’étude assure la sécurité de l’ensemble du projet en évaluant les risques et les avantages pour le client.

De par les calculs statistiques, les bilans, les audits, le bureau d’étude dans la promotion immobilière permet d’optimiser la réalisation du projet sur le plan des ressources humaines, énergétiques et économiques.

Quelles sont les attributions d’un bureau d’étude ?

bureau d’études dans la promotion immobilière

Pour mener à bien sa mission d’assistance à la bonne réalisation du projet immobilier, le bureau d’étude est doté de personnel qualifié pour fournir des services techniques très variés, on distingue entre autres :

  • Étude des structures

Qu’il s’agisse d’un ouvrage en métal, en béton armé, ou en bois, il existe un bureau d’étude spécifique pour la conception de structures (dimensions, plans, géométrie, coûts), ainsi que la mise en œuvre.

 

  • Étude énergétique

Dans le but d’optimiser la consommation énergétique, le bureau d’étude énergie participe à la conception, et la réalisation des plans électriques, il effectue des bilans de puissance et les schémas électriques.

Il fournit également des informations sur les matériaux, ainsi que les équipements permettant une meilleure utilisation de ressources énergétiques.

 

  • Étude sur les fluides

Le bureau intervient dans la conception des lots techniques tels que la ventilation, la plomberie, l’eau chaude sanitaire, la consommation électrique, le chauffage et la climatisation.

Le bureau d’étude fluide participe également au suivi et à la mise en œuvre sur chantier, ainsi qu’à l’acquisition de l’ouvrage.

Il est chargé de la réception des systèmes efficaces, optimaums sur les plans économique et énergétique.

 

  • Étude acoustique

Ici, l’objectif est d’assurer un confort acoustique aux futurs usagers des bâtiments en construction. Le bureau d’étude est en effet chargé de mener une étude acoustique et éventuellement déterminer la nature des matériaux devant réaliser l’isolation acoustique, c’est-à-dire dire la réduction ou la réflexion des sons.

L’étude acoustique nécessite les données mesurées sur site et les logiciels de modélisation numérique.

  • Étude d’assainissement

Dans le but de mettre en place des systèmes d’assainissement non collectifs (ANC), le bureau réalise des études de faisabilité du projet immobilier en vue du respect des règles d’urbanisation.

Il s’agit notamment des relevés topographiques, une analyse du sol (perméabilité, texture…), une analyse hydrogéologique (présence des eaux, nappes phréatiques…), plan de cadastre…

  • étude géotechnique

L’apport du bureau d’étude dans cet aspect du projet immobilier réside dans le choix du type de fondation en fonction de la nature du sol et le poids du bâtiment.

Il réalise des études pour déterminer la nature des sols, leurs stabilités et leurs perméabilités.

  • étude d’infiltrométrie

Il s’agit pour le bureau de tester l’étanchéité de l’air final dans le bâtiment.

Il est également chargé de détecter les défauts d’herméticité et de proposer les meilleurs systèmes d’étanchéité conformément aux normes sectorielles.

Conclusion

En définitive, réussir son projet immobilier c’est anticiper le déroulement de ses différentes étapes de réalisation. Le promoteur immobilier, le bon est tenu d’avoir des études techniques concrètes, faites par des professionnels en la matière.

Les bureaux d’études à travers les différentes expertises auxquelles ils donnent droit se révèlent le plus souvent comme solutions les plus optimales pour le promoteur immobilier qui ne s’y connait pas toujours.

Leurs études sont également utiles pour l’évaluation de la viabilité et la faisabilité du projet immobilier.

Faire appel à un bureau d’études dans la promotion immobilière offre l’avantage de bénéficier de constructions immobilières conformes aux normes en matière de logement.

Il est parfois obligatoire de faire appel à un bureau d’études dans la promotion immobilière spécifique dans une promotion immobilière


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13 décembre 2020 0

Acheter un bien immobilier consiste à investir sur le long terme. Il est donc important d’analyser avec minutie le terrain ou le logement avant que ce dernier ne soit définitivement acheté. Conscient, qu’il est question d’une valeur refuge, le futur acheteur et le vendeur doivent remplir à la lettre toutes les conditions nécessaires.

De même que respecter la réglementation mise en vigueur. Vous devez savoir qu’il existe une procédure précise à suivre et un délai à respecter pour une réaliser une bonne vente. Dans notre cas d’espèces, notre attention sera portée sur le délai exact entre une promesse de vente et signature de l’acte de vente.

Promesse de vente : de quoi est-il question ?

La promesse de vente renvoie à la première étape par laquelle passe tout vendeur pour réaliser la vente de son bien immobilier. Avant de s’engager dans n’importe quel type d’affaire dans le domaine immobilier, il est essentiel de s’interroger sur la réelle définition de cette notion.

D’aucuns, l’appréhenderont comme un engagement de vente et d’achat formel. À en croire d’autres, il est question d’une déclaration informelle qui ne constitue en aucun cas une obligation. Ces différentes connotations sont lourdes de sens, car cela renvoie à un engagement propre au vendeur.

Ce dernier doit procéder à la signature d’un contrat stipulant qu’il s’engage à laisser son bien à un éventuel acheteur. Son tarif est généralement fixé en fonction de celui qui se trouve dans l’annonce. Puisqu’il s’agit juste d’un acte que vendeur doit signer seul, on parlera dans ce cas de promesse unilatérale de vente.

Quel est le délai d’une promesse de vente ?

promesse de vente délai

Le plus souvent, le délai d’une promesse de vente est fixé entre 2 et 3 mois. Au cours de cette période, le vendeur n’a pas le droit de faire une autre promesse à un autre acheteur, encore moins d’annuler la procédure de vente.

Concrètement, la promesse de vente est l’acte unilatéral qui lie le vendeur à la vente de son bien. Pour celui qui effectue l’achat du bien immobilier, cela constitue une opportunité offerte pour entrer en possession du bien immobilier en question.

En définitive, le délai de la promesse de vente permet à l’acheteur de mûrir comme il se doit son projet d’achat du bien, tout en jouissant d’un engagement du vendeur protégé.

C’est quoi une signature d’acte de vente ?

La signature de l’acte de vente est la dernière étape d’une vente de bien immobilier. À la différence du compromis de vente, celle-ci est un acte obligatoire qui se signe devant un notaire. Sans elle, la vente ne peut se concrétiser. Son délai de signature est parfois compris entre 3 à 4 mois, une fois que le compromis de vente a été conclu par les deux parties. Ce qui permet à l’acheteur de remplir les clauses suspensives qui se trouvent dans la promesse synallagmatique de la vente.

 

Délais d’une signature d’acte de vente

Généralement, il se passe un délai de 3 mois environ après la conclusion d’un compromis de vente, pour que la signature finale se fasse. En effet, il est important de savoir que, si le compromis peut se conclure entre particuliers, l’acte de vente définitif doit absolument se faire face à une autorité administrative (notaire).

La longue attente de ce délai est bien justifiée, car l’acheteur peut se rétracter au bout de dix jours, telle que le stipule la loi. Par ailleurs, ce dernier peut aussi vouloir entamer une procédure de prêt bancaire pour remplir les conditions suspensives. Ce qui nécessite un temps considérable pour que la procédure aboutisse.

En fin, plusieurs contrôles de l’authenticité des pièces administratives requises pour le dossier doivent se faire aussi pendant le délai de signature de l’acte de vente. On comprend donc pourquoi la vente d’un bien immobilier requiert le respect de certaines étapes.

Puisque le délai de la promesse de vente est compris entre 2 ou 3 mois, celui d’attente entre l’étape du compromis de vente et la signature de l’acte de vente final est de 3 mois au moins. Il est aussi possible que les parties raccourcissent le total, sans forcément aller à moins de 12 semaines.

Délai de rétractation : que faut-il savoir ?

L’acheteur a droit à un délai de réflexion. Ce temps est essentiel pour savoir dans quoi il se lance, ainsi que d’apprécier l’investissement qu’il s’apprête à réaliser. C’est une étape aussi essentielle que les autres, puisqu’elle permet d’étudier tous les paramètres de la vente avant de se lancer.

L’acheteur ou le vendeur se doit de s’arrimer aux règles mises en vigueur afin que la vente soit réalisée dans les conditions les plus meilleures. Quelle que soit la raison donnée, la rétractation implique également le remboursement intégral de l’argent déjà versé pour l’achat du bien immobilier. Et ce, uniquement en un délai de dix jours maximum.