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Constructibilité d’un terrain : comment l’évaluer ?

23 novembre 2020 0
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Il est plus que primordial de connaître la situation actuelle du marché de l’immobilier dans votre secteur. Toutefois, il est important de noter que l’élément qui permettra en réalité de déterminer sa valeur pour vente à un promoteur est la constructibilité d’un terrain. C’est un élément que tous les promoteurs immobiliers prennent en compte avant de proposer un prix intéressant ou non à une parcelle constructible. Voici tout ce que vous devez savoir sur le sujet.

Constructibilité d’un terrain : en quoi cela consiste ?

C’est dans le but de construire des programmes immobiliers que le promoteur immobilier se met à la recherche des terrains constructibles. Dans une telle situation, la sélection du terrain ne se fera pas de la même manière celle d’une vente classique à un particulier. Eh oui, puisqu’un promoteur immobilier s’intéressera en priorité à le niveau de constructibilité de votre terrain dans le but de savoir si celui-ci sera avantageux pour lui ou non pour la construction d’un programme immobilier.

En réalité, l’environnement dans lequel se situe un terrain ne suffit pas pour mesurer sa valeur sur le marché. Pour le promoteur, le point le plus crucial reste et demeure le potentiel constructible dudit terrain. C’est justement le droit à construire qui viendra faire varier le prix de vente à un promoteur. Plus sera élevé le potentiel de constructibilité d’un terrain, plus le promoteur devra revoir augmenter le prix de son offre.

Le Plan Local d’Urbanisme ou PLU : le premier recours

plan local d'urbanisme

Quand on veut évaluer la constructibilité d’un terrain, la consultation du PLU doit être le premier recours. Le Plan Local d’Urbanisme est un document réglementaire et stratégique. En effet, son but est d’assurer la planification la fluctuation de l’urbanisme au cours des prochaines années ainsi que la progression des différentes zones avec leurs différentes constructions et affectations prévues.

Ce document permet de savoir si un terrain est constructible ou non au sein d’une commune. En effet, dans certaines zones urbaines, vous trouverez des terrains constructibles tandis qu’il en n’existe moins ou quasiment pas dans les zones domaniales ou agricoles qui bénéficient d’une certaines protection. Par ailleurs, les zones naturelles sont souvent dotées d’un énorme potentiel, mais celles-ci restent assez réglementées.

Le PLU permet d’évaluer la surface de plancher maximum qui permettra de faire naître le programme immobilier. En se basant sur les règles dudit document, vous allez pouvoir déterminer le type de construction qu’il est possible de réaliser sur telle ou telle parcelle. C’est encore le PLU qui permettra au promoteur immobilier d’avoir une idée sur les caractéristiques de la parcelle.

L’étude des faisabilités

Déterminer le niveau de constructibilité d’un terrain passe aussi par une étude profonde des faisabilités. Il s’agit d’une étude technique qui aide le promoteur immobilier à maîtriser la surface de plancher, mais aussi le nombre de lots réalisables. Pour cela, le terrain sera analysé et mesuré par des géomètres et ainsi que les entreprises spécialisées dans l’étude du sol.

C’est à partir de ces études que l’on pourra dégager le coût de construction pour le promoteur. Il peut arriver que ces études révèlent les éléments cachés sur les terrains qui vont considérablement faire grimper le prix du chantier. En revanche, du côté du particulier à qui appartient le terrain, les espoirs sont évidents : il souhaite qu’il y ait le moins de problèmes possibles, puisque les coûts engendrés auront une répercussion sur le prix du bien.

La présence de plusieurs vices peut modifier la constructibilité d’un terrain. Quand on parle de vices, on fait par exemple allusion au sol voisin partiellement construit sur le terrain, la présence des rochers ou encore des vestiges archéologiques. Par ailleurs, l’établissement des relevés topographiques permettront au géomètre de réaliser des opérations techniques ainsi qu’une étude des biens fonciers afin de délimiter les propriétés foncières.

C’est donc après ces études qu’il sera possible pour le promoteur immobilier de savoir à quoi s’en tenir quant à son programme immobilier dépendamment des droits appliqués au terrain. Il est clair que la constructibilité d’un terrain peut aussi dépendre des droits appliqués au terrain ainsi que des obligations de construction.

Comment calcule-t-on la constructibilité d’un terrain ?

La constructibilité d’un terrain est donnée en SDP. C’est cela qui permet de déterminer la grandeur d’un programme immobilier que le promoteur pourra envisager sur la propriété. C’est donc une donnée essentielle si vous tenez à vendre votre terrain à un promoteur immobilier.

Les promoteurs seront plus emballés par votre bien en fonction de sa quantité de constructibilité.

Elle dépend en effet du Plan Local d’Urbanisme constitué deux principaux documents : le plan de zonage qui permet de localiser le terrain et le règlement.  C’est à partir du plan de zonage qu’on identifie les espaces verts protégés, les emplacements réservés, les bâtiments remarquables, etc.


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